![[Most Recent Quotes from www.kitco.com]](http://www.kitconet.com/charts/metals/gold/t24_au_en_euoz_2.gif)
![[Most Recent Quotes from www.kitco.com]](http://www.kitconet.com/charts/metals/gold/t24_au_en_usoz_2.gif)
Per Trattamento di fine rapporto, o anche TFR, si intende una porzione della retribuzione del lavoratore subordinato, versata da parte del datore di lavoro alla cessazione del rapporto di lavoro.
Il "TFR", chiamato anche liquidazione, o buonuscita, viene erogato in tutti i casi di cessazione del rapporto di lavoro, qualunque ne sia la ragione: licenziamento individuale e collettivo, dimissioni, ecc. Infatti, la legge riconosce ai lavoratori subordinati il diritto di percepire un trattamento di fine rapporto, ai sensi dell'articolo 2120 del Codice Civile, rubricato "Disciplina del Trattamento di Fine Rapporto" il quale stabilisce che:
a. eventuali spese sanitarie per terapie e interventi straordinari riconosciuti dalle competenti strutture pubbliche;
b. acquisto della prima casa di abitazione per sé o per i figli, documentato con atto notarile.
L'anticipazione può essere ottenuta una sola volta nel corso del rapporto di lavoro e viene detratta, a tutti gli effetti dal trattamento di fine rapporto.
Nell'ipotesi di cui all'art. 2122 la stessa anticipazione è detratta dall'indennità prevista dalla norma medesima. Condizioni di miglior favore possono essere previste dai contratti collettivi o da patti individuali.
I contratti collettivi possono altresì stabilire criteri di priorità per l'accoglimento delle richieste di anticipazione». Altri riferimenti successivi per l'anticipazione del TFR sono: L. 29.05.1982, n. 297 - Art. 7, c. 1, L. 8.03.2000, n. 53 - Sent. Corte Costituzionale 18.03.1991, n. 142 - Sent. Corte di Cassazione 11.04.1990, n. 3046 - C.M. Lav. 29.11.2000, n. 85.
Tale trattamento, come si accennava, rappresenta un vero e proprio compenso differito al momento della cessazione del rapporto di lavoro, al fine di favorire al lavoratore il superamento delle difficoltà economiche connesse con il venir meno della retribuzione. Ci sono altre forme di "compenso" per la cessazione del rapporto di lavoro, come la "buonuscita" o il "golden handshake" degli americani. È parte integrante del salario lordo, ma non disponibile immediatamente: si tratta di un salario differito, del quale è proprietario il singolo lavoratore, che il datore di lavoro trattiene e di cui è responsabile, con il compito di reinvestirlo all'interno dell'azienda. Se l'azienda fallisce o è inadempiente al momento della liquidazione (interruzione del rapporto di lavoro) oppure di una richiesta di anticipo, l'INPS garantisce per il soggetto privato e paga la somma dovuta. Non esiste analoga garanzia per i contributi pensionistici e i salari arretrati.
La legge n. 297 del 29 maggio 1982 ha riformato la disciplina precedente, sostituendo l'indennità di anzianità corrisposta a fine rapporto con il TFR a decorrere dal 1º giugno 1982. Fino all'introduzione della legge n. 297/1982 il trattamento di fine rapporto, denominato "indennità di anzianità" o "indennità di servizio" o "liquidazione", veniva calcolato sulla base del prodotto dell'importo dell'ultima mensilità di retribuzione per il numero degli anni di servizio prestati. A garanzia del TFR, prevista dal citato Codice Civile, la legge 297/1982, art. 2, istituisce un Fondo di Garanzia nazionale al quale possono rivolgersi i lavoratori di imprese in stato di insolvenza o dichiarate fallite, e ne affida la gestione all'INPS. Con la sentenza del 3 settembre 2007 n. 18481, la Corte di Cassazione, sezione lavoro, ha ribadito che il Fondo di Garanzia è accollante ex lege, responsabile in via solidale e sussidiaria, dei crediti e obbligazioni vantati dal datore di lavoro, e opera in sua sostituzione nel caso di insolvenza.
È una posta contabile che è registrata in passivo di Stato Patrimoniale alla voce Fondo Accantonamenti TFR e, in contropartita, alla voce TFR in dare di Conto Economico (dunque, come costo).
Il TFR è una posta contabile che impatta sia Conto Economico che Stato Patrimoniale, e dunque varia l'utile. Si tratta in buona parte di un costo figurato nel senso che non è rappresentativo di uscite di cassa (ossia di un flusso finanziario) se non per le liquidazioni pagate nell'anno (ai dipendenti che vanno in pensione o a quanti chiedono un anticipo). E', quindi, un accantonamento contabile, non monetario.
Un accenno merita la valutazione attuariale del TFR secondo lo IAS 19 introdotta nei nuovi bilanci delle società redatti conformemente ai principi IAS/IFRS (International Accounting Standard e International Financial Reporting Standard), tale valutazione attuariale riguarda (d.lgs 38/2005) le società quotate, le assicurazioni, le banche, le Sim, le Società Finanziarie ex art 107 TUB e le Sgr.
Il TFR, per il periodo in cui non è corrisposto al lavoratore e resta a disposizione dell'impresa, rappresenta per questa una fonte di autofinanziamento di primaria importanza; esso richiede infatti un tasso di rivalutazione inferiore al costo del debito e del capitale proprio. Il TFR maturato in un anno è pari alla retribuzione annuale, comprensiva di tredicesima e quattordicesima, divisa per 13,5 (Esempio: per una retribuzione mensile pari a 1000€ la quota di TFR annuale accantonata è 1037€ rivalutata annualmente). Il metodo di calcolo del TFR non può essere modificato in meglio ma solo in peggio secondo accordi e contratti collettivi. Ai fini dell'applicazione del tasso di rivalutazione di cui al comma precedente, per frazioni di anno, l'incremento dell'indice ISTAT è quello risultante nel mese di cessazione del rapporto di lavoro rispetto a quello di dicembre dell'anno precedente. Le frazioni di mese uguali o superiori a quindici giorni si computano come mese intero". Per legge (Codice Civile) subisce ogni anno una rivalutazione pari all 1.5% + 75% dell'aumento dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, accertato dall'ISTAT. Il tasso complessivamente si attesta intorno al 2.5% all'anno, ed è un tasso reale perché indicizzato all'inflazione. Il tasso di inflazione programmata viene ufficializzato con decreto del Presidente del Consiglio nel mese di ottobre. Si tratta quindi di un reddito sicuro, che è garantito (dall'INPS) da rischi finanziari o frodi, e dalla perdita del potere di acquisto del denaro. Le voci di bilancio che interessano il TFR sono variate a fine anno per la rivalutazione. Invece, le eventuali quote prelevate dai lavoratori non incidono sul risultato di esercizio ma solo sulla consistenza degli aggregati patrimoniali (uscita di cassa e, in contropartita, una diminuzione della voce C "Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato" del passivo di stato patrimoniale).
IL TFR può essere calcolato con la formula del montante.
Se Ct è il capitale dell'anno t, ossia l'accantonamento che l'azienda versa all'INPS a partire dal primo anno di lavoro, l'importo della liquidazione all'anno T(maturity) di pensionamento, sarà:
.Il lavoratore dipendente da più di 8 anni consecutivi ha la facoltà di chiedere al datore di lavoro un anticipo sul TFR, fino a quel momento maturato, nella misura massima del 70% e solo per spese urgenti rigorosamente documentate quali:
I datori di lavoro sono obbligati a soddisfare le richieste dei dipendenti entro il 10% degli aventi titolo o il 4% del numero totale dei dipendenti. Il TFR non esiste in molti Paesi dell'area UE (ad esempio in Francia, Germania, Spagna, Regno Unito).
Il Consiglio dei ministri ha approvato in data 24 novembre 2005 la Riforma della Previdenza complementare. Con questa legge si regola la destinazione del TFR ai fondi pensione complementari, tramite il meccanismo del silenzio-assenso. Dal 1º gennaio 2007 il lavoratore dipendente dovrà scegliere se mantenere il TFR nella sua forma attuale oppure destinarlo alla costruzione di una pensione integrativa, versandolo ai fondi pensione (sia di categoria che aperti). La riforma non si applica ai dipendenti del pubblico impiego. Sempre dal 1° gennaio 2007 scatta il decorso dei sei mesi entro i quali i lavoratori che non hanno ancora scelto dove dirigere il proprio TFR, dovranno notificare se usare il proprio TFR per i fondi pensione o meno. In mancanza di una comunicazione, scatta il meccanismo di silenzio-assenso e il Tfr viene trasferito automaticamente nei fondi. Il datore di lavoro, invece, in assenza della decisione dei propri dipendenti, avrà l'obbligo di versare il TFR verso il nuovo Fondo per l'erogazione del Tfr, gestito dall'Inps. Entro 30 giorni dalla data di pubblicazione del decreto, inoltre, i Fondi pensione dovranno adeguare i propri statuti e le imprese di assicurazione costituire il patrimonio separato e autonomo per la gestione di forme previdenziali mediante contratti di assicurazione sulla vita. Secondo l'allora Ministro del Lavoro, il lavoratore, al momento della cessazione del rapporto di lavoro, potrebbe preferire, invece di una cifra unica da investire, una pensione mensile che si avvicini di più al suo salario precedente. Questo implica che il lavoratore abbia aderito, durante i suoi anni di attività, ad una forma di previdenza complementare, in modo che alla sua pensione si sommi una seconda rendita. Il Governo desidera far decollare la previdenza complementare, ma fino al 2006 pochi lavoratori hanno aderito. Quindi dal 1º gennaio al 30 giugno 2007 i lavoratori hanno la possibilità di prendere in considerazione tale opzione potendo optare tra forme tradizionali e previdenza complementare. Secondo alcune stime la pensione integrativa, cumulata con quella INPS, dovrebbe garantire alle future generazioni di lavoratori una pensione mediamente pari al 70 - 80% dell'ultimo salario e di mantenere sostanzialmente invariato il tenore di vita raggiunto a conclusione della vita lavorativa. Con la sola pensione di base la percentuale di reddito si assesterebbe intorno al 40 - 50% per molte categorie di lavoratori. Va comunque precisato che queste percentuali potrebbero variare notevolmente da caso a caso; inoltre nessuna previsione di questo tipo può essere completamente attendibile, visto che si basa sull'andamento futuro del mercato economico, che non può essere determinato con esattezza. La normativa opera una distinzione fra aziende con meno o più di 50 dipendenti. Per le prime, se il lavoratore sceglie di mantenere il TFR nella sua forma originaria, nulla cambia. Come disciplinato dal codice civile, il TFR è rivalutato ogni anno, il lavoratore incassa il TFR maturato al momento della cessazione del rapporto di lavoro per dimissioni, licenziamento, pensionamento, a chiedere un anticipo fino a 1/3 della liquidazione dopo 8 anni di servizio per il pagamento della casa o di spese di salute. Anche nelle aziende con più di 50 dipendenti, è possibile rilasciare il TFR al proprio datore di lavoro. L'azienda è però obbligata a trasferire le somme presso un fondo unico nazionale, gestito direttamente dall'INPS. In caso di cessazione del rapporto di lavoro, oppure di una richiesta di anticipo, il datore di lavoro dovrà pagare al dipendente, per poi rivalersi a sua volta sul fondo previdenziale. La scelta di conferire il TFR al datore di lavoro è reversibile, nel senso che in un secondo momento è possibile disporre il versamento all'INPS o al fondo pensione privato; anche nelle aziende con meno di 50 dipendenti, una volta destinata la somma all'INPS o al fondo privato, non è più possibile destinarla di nuovo all'azienda. Per le aziende che hanno più di 50 dipendenti, invece, la scelta del dipendente di mantenere il TFR nella forma di liquidazione comporterà che la quota di TFR non sia più mantenuta all'interno del sistema contabile della azienda, ma venga dalla stessa versata a un fondo pensione privato oppure all'INPS che si occuperà di rivalutarlo e renderlo disponibile al lavoratore al momento del suo allontanamento dall'azienda. Nel caso di "silenzio-assenso" (caso in cui il dipendente già in forze non dichiari la sua scelta entro il 30 giugno 2007 oppure il neo assunto non la dichiari entro sei mesi dalla data di ingresso in azienda) il TFR verrà trasferito di legge alla forma pensionistica complementare di categoria (es: per i metalmeccanici Fondo Cometa), oppure, nel caso il contratto del lavoratore non preveda un fondo di categoria , presso una forma pensionistica residuale (così chiamata perché è destinata ai residui lavoratori) istituita presso l'INPS. Esiste poi per le aziende (sia per quelle il cui contratto di lavoro prevede un fondo di categoria sia per quelle per cui tale fondo non è previsto) la possibilità di stipulare un accordo con i propri dipendenti (direttamente o tramite le rappresentanze sindacali) mediante il quale dare al lavoratore una terza alternativa per la costruzione del proprio piano di integrazione pensionistica, ovvero l'adesione a fondi pensione aperti (di solito istituiti da società di gestione del risparmio o da società assicurative) su cui fare confluire il TFR.
Qualora il dipendente decida di fare confluire il suo TFR ad un fondo pensione (sia per adesione ad un fondo di categoria che per adesione ad un fondo stabilito da accordo collettivo con il datore di lavoro), oltre che versare al fondo il TFR, potrà godere del versamento di un contributo obbligatorio da parte del datore di lavoro e decidere poi di versare un contributo volontario (che ridurrà l'imponibile fiscale nel limite di 5.164,57 euro).
In ogni caso, il TFR verrà tolto dalle imprese con più di 50 dipendenti e trasferito a soggetti esterni. Questi godranno pertanto del finanziamento un tempo diretto alle imprese, con il risultato che si spostano, invariati, capitali di finanziamento a soggetti diversi.
Il TFR era un'importante fonte di autofinanziamento delle imprese, che sarà sostituito da un taglio al cuneo fiscale, e da fideiussioni bancarie garantite dallo Stato, per garantire alle aziende le stesse possibilità di accesso al credito.
Dello sconto fiscale beneficeranno anche i lavoratori, in quanto la tassazione sul TFR in molti casi sarà inferiore rispetto al passato (in tali casi si passerà da un 23% circa attuale ad una tassazione variabile tra il 15% ed il 9% a seconda della anzianità contributiva).
Secondo le prime stime, fornite dalla COVIP, i lavoratori dipendenti del settore privato iscritti ai fondi pensione negoziali e ai fondi pensione preesistenti, dopo il semestre di avvio della riforma, superano i 2,2 milioni. Il tasso di adesione stimato è di circa il 28 per cento. Le adesioni per la medesima tipologia di lavoratori e di fondi a fine 2006 era di 1.687.000 unità, pari al 20,7 per cento. C'è stato quindi un incremento di circa 7 punti percentuali (circa 580.000 unità) dovuto alle adesioni esplicite. Questi dati non prendono però in considerazione la quota di lavoratori che aderiranno ad una forma di previdenza complementare in seguito al meccanismo del "silenzio-assenso". Secondo una stima della COVIP, gli iscritti a regime si attesteranno verosimilmente su una quota superiore al 30 per cento. Bisogna tuttavia constatare che la quasi totalità dei lavoratori ha scelto di esprimere la propria scelta sulla destinazione del proprio TFR e che la grande maggioranza ha optato per il mantenimento in azienda del TFR.
Sono stati assoggettati al regime di TFR - in attuazione del D.P.C.M. 20/12/1999 - i dipendenti pubblici assunti con contratto a tempo determinato in servizio al 30 maggio 2000 ed il personale a tempo indeterminato assunto con decorrenza dal 1º gennaio 2001. Tutti gli altri dipendenti pubblici sono assoggettati al regime di trattamento di fine servizio (TFS). Nel pubblico impiego i dipendenti non hanno - allo stato attuale - il diritto all'anticipo del TFR. Il TFR viene erogato ai pubblici dipendenti dall'INPDAP. Per i dipendenti della scuola è attivo il Fondo Espero.
Legge 27 Luglio 1978, n. 392
(Pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 29/07/1978, n. 211)
Disciplina delle locazioni di immobili urbani. (EQUO CANONE)
Articolo 1 Durata della locazione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non può essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni.
Il disposto del comma precedente non si applica quando si tratti di locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria.
Articolo 2 Disciplina della sublocazione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, nè può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore.
Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.
Articolo 3 Rinnovazione tacita. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna delle parti comunica all'altra, almeno sei mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo.
La stessa disciplina si applica ad ogni altra successiva scadenza.
Articolo 4 Recesso del conduttore. (Legge 392/1978 - Equo canone)
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Articolo 5 Inadempimento del conduttore. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Salvo quanto previsto dall'art. 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 del codice civile.
Articolo 6 Successione nel contratto. (Legge 392/1978 - Equo canone)
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.
In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo.
In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.
Articolo 7 Clausola di scioglimento in caso di alienazione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
È nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.
Articolo 8 Spese di registrazione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.
Articolo 9 Oneri accessori. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Articolo 10 Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini.
Articolo 11 Deposito cauzionale. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Articolo 12 Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non può superare il 3,85% del valore locativo dell'immobile locato.
Il valore locativo è costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell'immobile per il costo unitario di produzione del medesimo.
Il costo unitario di produzione è pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nell'art. 15.
Gli elementi che concorrono alla determinazione del canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto di locazione.
Se l'immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all'uso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi precedenti può essere maggiorato fino ad un massimo del 30%.
Le suddette modalità si applicano fino alla attuazione della riforma del catasto edilizio urbano.
Articolo 13 Superficie convenzionale. (Legge 392/1978 - Equo canone)
La superficie convenzionale è data dalla somma dei seguenti elementi:
a ) l'intera superficie dell'unità immobiliare;
b ) il 50% della superficie delle autorimesse singole;
c ) il 20% della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;
d ) il 25% della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili;
e ) il 15% della superficie scoperta di pertinenza dell'immobile in godimento esclusivo del conduttore;
f ) il 10% della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell'unità immobiliare.
È detratto il 30% dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1,70.
Le superfici di cui alle lettere a ), b ) e d ) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni.
L'elemento di cui alla lettera e ) entra nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla lettera a ).
Alla superficie di cui alla lettera a ) si applicano i seguenti coefficienti:
a ) 1,00 per l'unità immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70;
b ) 1,10 per l'unità immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70;
c ) 1,20 per l'unità immobiliare inferiore a metri quadrati 46.
I coefficienti di cui alle lettere b ) e c ) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente ai sensi dell'art. 21.
Articolo 14 Costo base. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione è stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, è fissato in:
a ) L. 250.000 per gli immobili situati in Piemonte, Valle d'Aosta, Liguria, Lombardia, Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e Lazio;
b ) L. 225.000 per gli immobili situati in Campania, Abruzzi, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna.
La data di ultimazione dei lavori è quella risultante dal certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata.
Articolo 15 Coefficienti correttivi del costo base. (Legge 392/1978 - Equo canone)
I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell'ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione dell'immobile.
Articolo 16 Tipologia. (Legge 392/1978 - Equo canone)
In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente:
a ) 2,00 per le abitazioni di tipo signorile (A/1);
b ) 1,25 per le abitazioni di tipo civile (A/2);
c ) 1,05 per le abitazioni di tipo economico (A/3);
d ) 0,80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4);
e ) 0,50 per le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5);
f ) 0,70 per le abitazioni di tipo rurale (A/6);
g ) 1,40 per le abitazioni di tipo villini (A/7);
h ) 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (A/11).
Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall'ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unità immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare all'ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell'immobile con una sommaria descrizione dell'edificio, delle rifiniture dell'unità immobiliare locata nonchè degli impianti in essa installati. L'ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo.
Articolo 17 Classe demografica dei comuni. (Legge 392/1978 - Equo canone)
In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti:
a ) 1,20 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 400.000 abitanti;
b ) 1,10 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti;
c ) 1,05 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 100.000 abitanti;
d ) 0,95 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti;
e ) 0,90 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti;
f ) 0,80 per gli immobili siti in comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti.
Il numero degli abitanti di un comune è stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall'ISTAT.
Articolo 18 Ubicazione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
In relazione all'ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella seguente:
a ) 0,85 per la zona agricola;
b ) 1 per la zona edificata periferica;
c ) 1,20 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico;
d ) 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola;
e ) 1,30 per il centro storico.
I consigli comunali devono provvedere alla ripartizione del territorio comunale in zone entro tre mesi dall'entrata in vigore della presente legge.
Nei comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni previste nell'art. 16 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, con i seguenti coefficienti:
a ) 0,85 per la zona agricola;
b ) 1 per il centro edificato;
c ) 1,10 per il centro storico.
All'interno delle zone di cui alle lettere b ), c ) ed e ) del primo comma ed alle lettere b ) e c ) del terzo comma i consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90, in sostituzione dei coefficienti suindicati.
Articolo 19 Livello di piano. (Legge 392/1978 - Equo canone)
In relazione al livello di piano, limitatamente alle unità immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti:
a ) 0,80 per le abitazioni situate al piano seminterrato;
b ) 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno;
c ) 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e all'ultimo piano;
d ) 1,20 per le abitazioni situate al piano attico.
Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c ) e d ) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10.
Articolo 20 Vetustà. (Legge 392/1978 - Equo canone)
In relazione alla vetustà si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell'immobile e stabilito nel modo seguente:
a ) 1% per i successivi quindici anni;
b ) 0,50% per gli ulteriori trenta anni.
Se si è proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell'unità immobiliare, anno di costruzione è quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato.
Articolo 21 Stato di conservazione e manutenzione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile si applicano i seguenti coefficienti:
a ) 1,00 se lo stato è normale;
b ) 0,80 se lo stato è mediocre;
c ) 0,60 se lo stato è scadente.
Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri dell'unità immobiliare:
1) pavimenti;
2) pareti e soffitti;
3) infissi;
4) impianto elettrico;
5) impianto idrico e servizi igienico-sanitari;
6) impianto di riscaldamento;
nonchè dei seguenti elementi comuni:
1) accessi, scale e ascensore;
2) facciate, coperture e parti comuni in genere.
Lo stato dell'immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dell'unità immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell'unità immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente in ogni caso se l'unità immobiliare non dispone di impianto elettrico o dell'impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a più unità immobiliari.
Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indicherà analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti.
Articolo 22 Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato è fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica.
Il costo base di produzione è determinato, anche in misura differenziata per regione o per gruppi di regioni, tenendo conto:
a ) dei costi di produzione dell'edilizia convenzionata;
b ) dell'incidenza del contributo di concessione;
c ) del costo dell'area, che non potrà essere superiore al 25% del costo di produzione;
d ) degli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore.
Se, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto o di quella di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente agli oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad altre documentazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a ), b ) e d ) del comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanto di sua spettanza, è tenuto a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta anteriormente al primo trasferimento dell'immobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno essere comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di cui sopra si tiene comunque conto del valore dell'immobile accertato ai fini dell'imposta di registro relativa al suo trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento per la determinazione del canone è quello dei costi come sopra definiti.
Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma del presente articolo, si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nell'art. 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione.
Articolo 23 Riparazioni straordinarie. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta.
Le disposizioni dei commi precedenti sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui è situato l'immobile.
Le controversie derivanti dall'applicazione del presente articolo sono decise con le modalità indicate negli articoli 43 e seguenti.
Articolo 24 Aggiornamento del canone. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Per gli immobili adibiti ad uso d'abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75% della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata.
Articolo 25 Adeguamento del canone. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto all'adeguamento del canone in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo alla vetustà che si applica al momento del rinnovo contrattuale.
L'adeguamento del canone avrà effetto dal mese successivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata.
Articolo 26 Ambito di applicazione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano:
a ) alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell'immobile per motivi di lavoro o di studio;
b ) alle locazioni relative ad alloggi costruiti a totale carico dello Stato per i quali si applica il canone sociale determinato in base alle disposizioni vigenti;
c ) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina dell'edilizia convenzionata;
d ) alle locazioni relative ad immobili inclusi nelle categorie catastali A/8 e A/9.
Le disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25 non si applicano alle locazioni concernenti gli immobili siti in comuni che al censimento del 1971 avevano popolazione residente fino a 5.000 abitanti qualora, nel quinquennio precedente l'entrata in vigore della presente legge, e successivamente ogni quinquennio, la popolazione residente non abbia subito variazioni in aumento, o comunque l'aumento percentuale sia stato inferiore a quello medio nazionale, secondo i dati pubblicati dall'ISTAT.
Il comune provvede a dare pubblica notizia della condizione di cui al precedente comma e delle eventuali variazioni.
Articolo 27 Durata della locazione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate:
1) industriali, commerciali e artigianali;
2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'art. 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere.
Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Articolo 28 Rinnovazione del contratto. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'art. 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'art. 29 con le modalità e i termini ivi previsti.
Articolo 29 Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
a ) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b ) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'art. 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c ) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
d ) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'art. 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c ).
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'art. 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4- bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c ). Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4- bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628.
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'art. 27 e per le attività alberghiere.
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata.
Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente.
Articolo 30 Procedura per il rilascio. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'art. 29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'art. 46.
La controversia è di competenza del conciliatore qualora il canone annuo non superi lire seicentomila; negli altri casi è di competenza del pretore.
Competente per territorio è il giudice nella cui circoscrizione è posto l'immobile. Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio.
Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista dall'art. 29.
L'ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio.
Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il tentativo di conciliazione.
Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del convenuto si procede a norma dell'art. 420 e seguenti del codice di procedura civile.
Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dell'immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo.
Articolo 31 Sanzioni. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all'art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell'art. 34.
Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio è sito l'immobile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III della presente legge.
Articolo 32 Aggiornamento del canone. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Per i primi tre anni dall'inizio della locazione il canone nelle misure contrattualmente stabilite non può essere aggiornato per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Le parti possono convenire che dall'inizio del quarto anno il canone sia aggiornato con riferimento alle variazioni verificatesi nel biennio precedente e così successivamente con periodi di invariabilità non inferiori al biennio.
Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Articolo 33 Canone delle locazioni stagionali. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il canone delle locazioni stagionali può essere aggiornato con le modalità di cui all'art. 32.
Articolo 34 Indennità per la perdita dell'avviamento. (Legge 392/1978 - Equo canone)
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'art. 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'art. 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
Articolo 35 Limiti. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonchè destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Articolo 36 Sublocazione e cessione del contratto di locazione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Le indennità previste dall'art. 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.
Articolo 37 Successione nel contratto. (Legge 392/1978 - Equo canone)
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all'apertura della successione, hanno diritto a continuarne l'attività.
In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell'immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all'altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimomo.
Se l'immobile è adibito all'uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri professionisti, artigiani o commercianti.
Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui all'articolo precedente.
Articolo 38 Diritto di prelazione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'art. 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
Articolo 39 Diritto di riscatto. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
Articolo 40 Diritto di prelazione in caso di nuova locazione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'art. 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.
Articolo 41 Norme applicabili. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Ai contratti previsti nell'art. 27 si applicano le disposizioni degli articoli da 7 a 11.
Le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40 non si applicano ai rapporti di locazione di cui all'art. 35.
Articolo 42 Destinazione degli immobili a particolari attività. (Legge 392/1978 - Equo canone)
I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonchè a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell'art. 27.
A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonchè le disposizioni processuali di cui al titolo I, capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all'art. 28.
Articolo 43 Improcedibilità della domanda. (Legge 392/1978 - Equo canone)
La domanda concernente controversie relative alla determinazione, all'aggiornamento e all'adeguamento del canone non può essere proposta se non è preceduta dalla domanda di conciliazione di cui all'articolo seguente.
L'improcedibilità è rilevabile, anche d'ufficio, in ogni stato e grado del procedimento.
Articolo 44 Tentativo obbligatorio di conciliazione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
La domanda di conciliazione concernente la determinazione, l'aggiornamento e l'adeguamento del canone è presentata al giudice competente.
Il giudice convoca le parti, con comunicazione da effettuarsi a cura della cancelleria, per una udienza da tenersi non oltre quindici giorni dalla presentazione della domanda di conciliazione, per l'amichevole componimento della vertenza.
Se le parti si conciliano, viene redatto processo verbale sottoscritto dalle parti e dal giudice e depositato in cancelleria.
Il processo verbale costituisce titolo esecutivo.
Se la conciliazione non riesce, il giudice ne dà atto nel verbale.
Nell'udienza di cui sopra il giudice può essere affiancato da due esperti, uno per ciascuna delle parti, che possono sceglierli anche nell'ambito delle organizzazioni di inquilini o di proprietari. Le parti possono partecipare all'udienza personalmente o a mezzo di procuratore speciale e possono farsi assistere dal difensore.
Articolo 45 Ricorso al giudice. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Se il tentativo di conciliazione non riesce, o comunque decorso il termine di novanta giorni dalla presentazione della domanda di cui all'articolo precedente, le parti possono chiedere al giudice la determinazione del canone.
La controversia è di competenza del conciliatore qualora il canone di cui si chiede la determinazione, l'aggiornamento o l'adeguamento non sia superiore a L. 50.000 mensili; negli altri casi è di competenza del pretore.
Le controversie relative alle opere di conservazione dell'immobile di cui all'art. 23, alle indennità di cui all'art. 34 e alla indennità per i miglioramenti di cui agli articoli 1592 del codice civile e 12 del regio decreto-legge 18 gennaio 1937, n. 975, convertito, con modificazioni, nella legge 30 dicembre 1937, n. 2651, sono di competenza del pretore qualunque ne sia il valore.
Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio.
In primo grado la parte può stare in giudizio personalmente, quando il valore della causa non ecceda L. 50.000 mensili nelle controversie previste dal comma secondo e L. 600.000 in quelle previste dal comma terzo.
Fino al termine del giudizio il conduttore è obbligato a corrispondere, salvo conguaglio, l'importo non contestato.
Articolo 46 Rinvio alle norme relative al procedimento sulle controversie individuali di lavoro. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il procedimento per le controversie di cui agli articoli 30 e 45, per tutto ciò che non è regolato dalla presente legge, è disciplinato dagli articoli 414, 415, 416, 417, commi secondo, terzo, quarto e quinto, 418, 419, 420, 421, comma primo, 422, 424, 429, commi primo e secondo, 430 del codice di procedura civile e dall'art. 431 dello stesso codice, in quanto applicabile. Si applica altresì l'art. 145 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile.
Articolo 47 Poteri istruttori del giudice. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il giudice può disporre d'ufficio, in qualsiasi momento, l'ispezione dell'immobile e l'ammissione di ogni mezzo di prova, anche fuori dei limiti stabiliti dal codice civile, ad eccezione del giuramento decisorio, nonchè la richiesta di informazioni, sia scritte sia orali, alle associazioni di categoria indicate dalle parti.
Articolo 48 Passaggio dal rito ordinario al rito speciale. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il pretore o il conciliatore, quando rileva che una causa promossa nelle forme ordinarie riguarda una delle controversie previste negli articoli 30 e 45, fissa con ordinanza l'udienza di cui all'art. 420 del codice di procedura civile e il termine perentorio entro il quale le parti dovranno provvedere all'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti di cancelleria.
Qualora la causa non rientri nella rispettiva competenza per valore, il pretore o il conciliatore la rimette con ordinanza non impugnabile al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione.
Articolo 49 Passaggio dal rito speciale al rito ordinario. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il giudice, quando rileva che una causa promossa nelle forme stabilite nel presente capo riguarda una controversia diversa da quelle previste negli articoli 30 e 45, qualora la causa non rientri nella sua competenza, la rimette con ordinanza al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione con rito ordinario.
In tal caso le prove acquisite avranno l'efficacia consentita dalle norme ordinarie.
Articolo 50 Incompetenza del giudice. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Quando una causa relativa alle controversie di cui agli articoli 30 e 45 sia stata proposta dinanzi a giudice incompetente, l'incompetenza può essere eccepita dal convenuto soltanto nella memoria difensiva di cui all'art. 416 del codice di procedura civile, ovvero rilevata d'ufficio dal giudice non oltre l'udienza di cui all'art. 420 dello stesso codice.
Quando l'incompetenza sia stata eccepita o rilevata ai sensi del comma precedente, il giudice rimette la causa al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione.
Articolo 51 Delle impugnazioni. (Legge 392/1978 - Equo canone)
L'appello contro la sentenza del conciliatore o del pretore nei processi relativi alle controversie previste negli articoli 30 e 45, si propone, rispettivamente, al pretore o al tribunale.
Il procedimento di appello, per tutto ciò che non è regolato dalla presente legge, è disciplinato dagli articoli 434, 435, 436, 437, commi primo, secondo e terzo, 438, primo comma, del codice di procedura civile. È applicabile la disposizione di cui al secondo comma dell'art. 429 dello stesso codice.
Articolo 52 Cambiamento del rito in appello. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il giudice, se ritiene che il procedimento in primo grado non si sia svolto secondo il rito prescritto, procede a norma degli articoli 48 e 49.
Articolo 53 Consulente tecnico in appello. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il giudice, nell'udienza di cui al primo comma dell'art. 437 del codice di procedura civile, può nominare un consulente tecnico rinviando ad altra udienza da fissarsi non oltre venti giorni.
Il consulente deve depositare il proprio parere non oltre dieci giorni prima della nuova udienza.
Articolo 54 Clausola compromissoria. (Legge 392/1978 - Equo canone)
È nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri.
Articolo 55 Termine per il pagamento dei canoni scaduti. (Legge 392/1978 - Equo canone)
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'art. 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.
La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.
Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.
Articolo 56 Modalità per il rilascio. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Col provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, tenuto conto delle condizioni del conduttore e del locatore e delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso, fissa anche la data della esecuzione entro il termine massimo di mesi sei ovvero, in casi eccezionali, di mesi dodici dalla data del provvedimento.
Nelle ipotesi di cui all'art. 55 per il caso in cui il conduttore non provveda al pagamento nel termine assegnato, la data dell'esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento.
Trascorsa inutilmente la data fissata, il locatore promuove l'esecuzione ai sensi degli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile.
Articolo 57 Esenzioni fiscali ed onorari professionali. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi alle cause per controversie locatizie attribuite dalla presente legge alla competenza del conciliatore ed ai provvedimenti di cui all'art. 44 sono esenti dall'imposta di bollo e di registro; negli stessi casi gli onorari di avvocato e procuratore sono ridotti alla metà.
Articolo 58 Durata dei contratti in corso soggetti a proroga. (Legge 392/1978 - Equo canone)
I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la durata prevista nell'art. 1 con le seguenti decorrenze:
a ) dal 1° gennaio 1979, per i contratti stipulati anteriormente al 31 dicembre 1952;
b ) dal 1° luglio 1979, per i contratti stipulati fra il 1° gennaio 1953 ed il 7 novembre 1963;
c ) dal 1° gennaio 1980, per i contratti stipulati dopo il 7 novembre 1963.
Articolo 59 Recesso del locatore. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Nei casi di cui all'articolo precedente il locatore può recedere in ogni momento dal contratto dandone comunicazione al conduttore mediante lettera raccomandata e con un preavviso di almeno sei mesi:
1) quando abbia la necessità, verificatasi dopo la costituzione del rapporto locatizio, di destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge o dei parenti in linea retta entro il secondo grado;
2) quando, volendo disporre dell'immobile per abitazione propria, del coniuge o dei propri parenti in linea retta fino al secondo grado oppure quando, trattandosi di ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperativistiche, assistenziali o di culto che voglia disporre dell'immobile per l'esercizio delle proprie funzioni, offra al conduttore altro immobile idoneo per cui sia dovuto un canone di locazione proporzionato alle condizioni del conduttore medesimo e comunque non superiore del 20% al canone del precedente immobile e assuma a suo carico le spese di trasloco. Quando l'opposizione del conduttore all'azione del locatore risulti infondata, questi potrà essere esonerato dalle spese di trasloco;
3) quando l'immobile locato sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore impedisca di compiere gli indispensabili lavori;
4) quando il proprietario intenda demolire o trasformare notevolmente l'immobile locato per eseguire nuove costruzioni o, trattandosi di appartamento sito all'ultimo piano, quando intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge, e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'appartamento stesso;
5) quando l'immobile locato sia di interesse artistico o storico, ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, nel caso in cui la competente sovraintendenza riconosca necessario ed urgente che si proceda a riparazioni o restauri, la cui esecuzione sia resa impossibile dallo stato di occupazione dell'immobile;
6) quando il conduttore può disporre di altra abitazione idonea alle proprie esigenze familiari nello stesso comune ovvero in un comune confinante;
7) quando il conduttore, avendo sublocato parzialmente l'immobile, non lo occupa nemmeno in parte, con continuità. Si presume l'esistenza della sublocazione quando l'immobile risulta occupato da persone che non sono alle dipendenze del conduttore o che non sono a questo legate da vincoli di parentela o di affinità entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti transitori. La presunzione non si applica nei confronti delle persone che si sono trasferite nell'immobile assieme al conduttore;
8) quando il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo.
Nelle ipotesi di cui ai numeri 4) e 5) del precedente comma, il possesso della licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella lettera c ) dell'art. 29.
Alla procedura per il rilascio dell'immobile si applicano le norme di cui ai precedenti articoli 30 e 56.
Articolo 60 Ripristino del rapporto e risarcimento del danno. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il provvedimento che dispone il rilascio dell'immobile in conseguenza dell'esercizio da parte del locatore del diritto di recesso, perde efficacia se il locatore, nel termine di sei mesi da quando ha riacquistato la disponibilità dell'immobile, non lo adibisca all'uso per il quale aveva agito ovvero, nei casi di cui ai numeri 3), 4) e 5) dell'art. 59, non inizi, nel suddetto termine, i lavori per i quali è stata rilasciata licenza o concessione.
Il conduttore ha diritto, nei confronti del locatore e dei suoi aventi causa, al ripristino del contratto di locazione, salvi i diritti acquisiti dai terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero a sua scelta al risarcimento del danno da determinarsi dal giudice in misura non inferiore a 12 e non superiore a 48 mensilità del canone, oltre ad un equo indennizzo per le spese di trasloco.
Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio è sito l'immobile, ad integrazione del fondo sociale di cui al titolo III della presente legge.
Articolo 61 Acquirente dell'immobile locato. (Legge 392/1978 - Equo canone)
La facoltà di recesso nel caso previsto dal n. 1) dell'art. 59 non può essere esercitata da chi ha acquistato l'immobile per atto tra vivi finchè non siano decorsi almeno due anni dalla data dell'acquisto.
Il termine è ridotto ad un anno se nei confronti dell'acquirente è in corso un procedimento di rilascio non dovuto a morosità ovvero se l'acquirente è cittadino emigrato in un paese straniero in qualità di lavoratore e intenda rientrare in Italia per risiedervi stabilmente.
Quando l'immobile è stato donato a causa di matrimonio o costituito in fondo patrimoniale e il matrimonio sia stato celebrato, il termine di cui al primo comma si computa dal giorno in cui il dante causa ha acquistato il diritto sull'immobile.
Articolo 62 Canone dei contratti soggetti a proroga. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica ai contratti previsti nell'art. 58 dall'inizio del sesto anno a decorrere dalla entrata in vigore della presente legge ed il canone è adeguato in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15.
Fino alla data suddetta il canone di locazione corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, può essere aumentato a richiesta del locatore, a decorrere dal primo giorno del quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge, nella misura del 20% all'anno per i primi due anni e del 15% all'anno per gli anni successivi della differenza risultante tra il canone definito ai sensi dell'art. 12 ed il canone attualmente corrisposto.
Se il canone attualmente corrisposto è superiore a quello definito ai sensi dell'art. 12 si applicano le disposizioni dello stesso art. 12 e quelle dell'art. 24 a partire dal primo giorno del quarto mese successivo alla entrata in vigore della presente legge.
Ove alcuni parametri, coefficienti o altri elementi necessari per la determinazione del canone a norma dell'art. 12 non siano noti in tempo utile, gli adeguamenti del canone di locazione di cui ai precedenti commi si applicano tenendo conto di tutti gli altri elementi noti, salvo i conguagli che decorreranno in ogni caso dalle date di cui ai commi precedenti.
Le parti possono liberamente concordare modalità diverse sempre che il canone definito non superi quello risultante dall'applicazione degli articoli 12 e 24.
Articolo 63 Aggiornamento del canone dei contratti in corso soggetti a proroga. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Per i primi due anni a decorrere dalla entrata in vigore della presente legge il canone di locazione relativo ai contratti previsti nell'art. 58 non è aggiornato per gli effetti di cui all'art. 24.
Dall'inizio del terzo anno il canone di locazione è aggiornato in base alla variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell'anno precedente.
Se le variazioni sono in aumento, di esse si applica soltanto:
il 20% dall'inizio del terzo anno;
il 40% dall'inizio del quarto anno;
il 60% dall'inizio del quinto anno;
il 75% dall'inizio del sesto anno.
In ogni caso con l'integrale applicazione dell'equo canone l'aggiornamento di cui all'art. 24 si applica nella intera misura ivi prevista.
Articolo 64 Particolari contratti soggetti a proroga. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Ai contratti di locazione di cui all'art. 26, comma primo, lettera d ) e comma secondo, soggetti a proroga secondo la legislazione vigente, si applicano per la durata le disposizioni dell'art. 58.
Fino al termine di tale durata il canone può essere modificato a richiesta del locatore mediante aggiornamento annuale, in base al 75% della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi nell'anno precedente.
Articolo 65 Contratti in corso non soggetti a proroga. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Le disposizioni degli articoli 1 e 3 si applicano anche ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della presente legge e non soggetti a proroga, detraendosi, per la determinazione della durata prevista all'art. 1, il tempo già trascorso dall'inizio della locazione o, in caso di intervenuto rinnovo contrattuale, dalla data di esso.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti per i quali, alla data di entrata in vigore della presente legge, è in corso procedimento per convalida di licenza o di sfratto per finita locazione.
Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica ai contratti di cui al presente articolo a partire dall'inizio del secondo anno a decorrere dall'entrata in vigore della presente legge, ed il canone è adeguato in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15.
Fino alla data suddetta il canone di locazione corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, può essere aumentato su richiesta del locatore a decorrere dal primo giorno del quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge nella misura del 50% della differenza risultante fra il canone definito ai sensi dell'art. 12 ed il canone attualmente corrisposto.
Se il canone attualmente corrisposto è superiore a quello definito ai sensi dell'art. 12 si applicano le disposizioni dello stesso art. 12 e quelle dell'art. 24 a partire dal primo giorno del quarto mese successivo all'entrata in vigore della presente legge.
Ai contratti di locazione di cui all'art. 26, comma primo, lettera d ) e comma secondo, non soggetti a proroga, si applicano le disposizioni di cui ai commi primo e secondo del presente articolo. Fino alla scadenza di cui al primo comma il canone può essere modificato, su richiesta del locatore, soltanto mediante aggiornamento annuale, in base al 75% della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
Articolo 66 Oneri accessori conglobati nel canone. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Gli oneri accessori che, nei rapporti in corso, siano stati posti a carico del conduttore e conglobati nel canone, non possono essere computati in misura superiore al 10% del canone pattuito qualora il contraente interessato non ne provi l'importo effettivo.
Articolo 67 Contratti in corso soggetti a proroga. (Legge 392/1978 - Equo canone)
I contratti di locazione di cui all'art. 27 in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la seguente durata:
a ) anni 4, i contratti stipulati prima del 31 dicembre 1964;
b ) anni 5, i contratti stipulati tra il 1° gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;
c ) anni 6, i contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973.
La durata di cui sopra decorre dal giorno e dal mese, successivi alla entrata in vigore della presente legge, corrispondenti a quelli di scadenza previsti nel contratto di locazione; ove tale determinazione non sia possibile, dallo stesso giorno di entrata in vigore della presente legge.
È in facoltà delle parti di stipulare anche prima della scadenza sopra prevista un nuovo contratto di locazione secondo le disposizioni del capo III, titolo I, della presente legge.
Articolo 68 Aumenti del canone. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Nei contratti di locazione o sublocazione di cui al precedente articolo il canone corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, può essere a richiesta del locatore, aumentato a decorrere dal primo giorno del mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge per il restante periodo di durata del contratto, nelle misure seguenti:
1) non superiore al 15% all'anno, per i contratti stipulati anteriormente al 31 dicembre 1964;
2) non superiore al 10% all'anno per i contratti stipulati fra il 1° gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;
3) non superiore al 5% all'anno per i contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973.
Articolo 69 Diritto di prelazione in caso di nuova locazione e indennità per l'avviamento commerciale. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Alle scadenze di cui alle lettere a ), b ) e c ) dell'art. 67 e a quelle di cui all'art. 71, il locatore deve comunicare, mediante raccomandata con avviso di ricevimento da inviarsi almeno sessanta giorni prima di tale scadenza, a quali condizioni intende proseguire la locazione ovvero le condizioni offerte da terzi per la locazione dell'immobile.
L'obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato al locatore che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto per inadempimento o recesso del conduttore o qualora sia in corso una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, a carico del conduttore medesimo.
Tale obbligo non ricorre inoltre quando il locatore non intende procedere al rinnovo della locazione per i motivi indicati all'art. 29.
Il conduttore deve rendere noto al locatore, entro trenta giorni dalla comunicazione di cui al primo comma, se intende proseguire la locazione alle nuove condizioni.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nell'ipotesi di cui al quarto comma dell'art. 40.
Il conduttore, se non accetta le condizioni offerte dal locatore ovvero non esercita la prelazione, ha diritto ad un compenso pari a 18 mensilità, ovvero a 21 per le locazioni con destinazione alberghiera, del canone richiesto dal locatore od offerto dal terzo.
Qualora il locatore non intenda procedere al rinnovo della locazione, al conduttore è dovuta l'indennità per avviamento commerciale nella misura di 18, ovvero di 21 mensilità per le locazioni con destinazione alberghiera sulla base del canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche. L'indennità dovuta è complessivamente di 21 ovvero di 28 mensilità per le locazioni con destinazione alberghiera nei casi di cui al secondo comma dell'art. 34.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui ai precedenti commi sesto e settimo.
Per i contratti di cui agli articoli 67 e 71 le disposizioni del presente articolo sono sostitutive di quelle degli articoli 34 e 40.
Articolo 70 Immobili destinati a particolari attività soggetti a proroga. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Ai contratti di locazione di cui all'art. 42 si applicano le disposizioni degli articoli 67 e 68.
Articolo 71 Contratti in corso non soggetti a proroga. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Le disposizioni degli articoli 27 e 42, primo comma, si applicano anche ai contratti in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge e non soggetti a proroga legale, detraendosi, per la determinazione della durata prevista in detta disposizione, il periodo di locazione già trascorso dall'inizio della locazione o, in caso di intervenuto rinnovo contrattuale, dalla data di esso.
La durata non può comunque essere inferiore a due anni dalla data di entrata in vigore della presente legge.
Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai contratti di cui sopra per i quali, alla data di entrata in vigore della presente legge, è in corso procedimento per convalida di licenza o di sfratto.
Il canone potrà essere aggiornato annualmente su richiesta del locatore dal giorno della scadenza contrattualmente prevista, in base al 75% della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell'anno precedente.
Articolo 72 Mutamento della destinazione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
I nuovi contratti di locazione di immobili il cui uso venga mutato da quello preesistente di abitazione non possono prevedere, per un periodo di quattro anni dalla data di entrata in vigore della presente legge, un canone superiore a quello di cui agli articoli 12 e 24, tranne che siano intervenute radicali trasformazioni dell'immobile stesso autorizzate ai sensi delle vigenti leggi.
Articolo 73 Norme applicabili. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Per i contratti previsti negli articoli 67, 70 e 71 il locatore può recedere in base ai motivi di cui all'art. 29 e con il preavviso di cui all'art. 59. Si applicano le disposizioni degli articoli 30 e 31 e degli articoli da 35 a 39.
Articolo 74 Rinvio. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Le disposizioni degli articoli da 43 a 57 sono applicabili alle locazioni previste nei capi I e II del presente titolo.
Articolo 75 Istituzione del fondo sociale. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Presso il Ministero del tesoro è istituito un fondo sociale per l'integrazione dei canoni di locazione per i conduttori meno abbienti.
Tale fondo è costituito da un conto corrente infruttifero sul quale le regioni potranno prelevare le cifre messe a disposizione secondo le modalità di cui agli articoli seguenti.
Il Ministro del bilancio riunisce annualmente la commissione interregionale di cui alla legge 16 maggio 1970, n. 281, e sottopone ad essa una proposta di ripartizione per regione della somma disponibile. Le proposte del Ministro e il parere della commissione sono rimesse al CIPE per le decisioni definitive.
Articolo 76 Ripartizione del fondo. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Le regioni, con provvedimento del consiglio regionale, decidono entro un mese dalla ripartizione dei fondi, le modalità di distribuzione tra i vari comuni tenendo conto delle esigenze esistenti in ciascuno di essi. Le somme così ripartite devono servire a concorrere al pagamento degli aumenti del canone di locazione per i conduttori meno abbienti.
Di norma i comuni, nell'ambito degli stanziamenti assegnati, destineranno le somme secondo i seguenti criteri:
a ) il reddito annuo complessivo, riferito alla somma dei redditi imputati al conduttore ed alle altre persone con lui abitualmente conviventi, non sia superiore complessivamente all'importo di due pensioni minime INPS per la generalità dei lavoratori per nuclei familiari costituiti da uno o due componenti;
b ) al momento dell'entrata in vigore della presente legge, i conduttori siano intestatari del contratto di affitto dell'alloggio, che, per ubicazione, tipologia e superficie, deve essere strettamente necessario alle esigenze del conduttore e delle persone con lui abitualmente conviventi;
c ) i conduttori abbiano ricevuto, per effetto dell'entrata in vigore della presente legge, richiesta di aumento del canone di locazione attualmente corrisposto.
Articolo 77 Integrazione del canone. (Legge 392/1978 - Equo canone)
L'integrazione del canone di locazione consisterà nella corresponsione di un contributo annuo non superiore all'80% dell'aumento del canone di locazione conseguente all'applicazione dell'equo canone, secondo l'entità e le modalità definite dalla presente legge.
Il contributo di cui al comma precedente non può in ogni caso essere superiore alla somma annua di L. 200.000.
Ai conduttori che usufruiscono del contributo integrativo è fatto divieto di procedere alla sublocazione dell'immobile locato a pena di decadenza dal contributo medesimo.
Articolo 78 Copertura finanziaria. (Legge 392/1978 - Equo canone)
La spesa di L. 240 miliardi derivante dall'applicazione del presente titolo sarà iscritta nello stato di previsione della spesa del Ministero del tesoro in ragione di L. 15 miliardi nell'anno 1978, di L. 25 miliardi nell'anno 1979, di L. 35 miliardi nell'anno 1980, di L. 45 miliardi nell'anno 1981, di L. 55 miliardi nell'anno 1982 e di L. 65 miliardi nell'anno 1983.
All'onere di L. 15 miliardi relativo all'anno finanziario 1978 si provvede con corrispondente riduzione del fondo speciale iscritto al capitolo 9001 dello stato di previsione della spesa del Ministero del tesoro per l'anno finanziario medesimo.
Il Ministro del tesoro è autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.
Articolo 79 Patti contrari alla legge. (Legge 392/1978 - Equo canone)
È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.
Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.
Articolo 80 Uso diverso da quello pattuito. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione.
Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'suo effettivo dell'immobile. Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente.
Articolo 81 Pubblicazione dei dati ISTAT nella Gazzetta Ufficiale. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Le variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertate dall'ISTAT sono pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
Articolo 82 Giudizi in corso. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Ai giudizi in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le leggi precedenti.
Articolo 83 Relazione al Parlamento. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Il Ministro di grazia e giustizia, di concerto col Ministro dei lavori pubblici, ogni anno, a decorrere da quello successivo all'entrata in vigore della presente legge, presenta al Parlamento, entro il 31 marzo, una relazione sulla applicazione del nuovo regime delle locazioni, che consenta di valutarne tutti gli effetti, ai fini di ogni necessaria e tempestiva modificazione della presente legge.
Articolo 84 Abrogazione. (Legge 392/1978 - Equo canone)
Sono abrogate tutte le disposizioni incompatibili con la presente legge.
Articolo 85 Entrata in vigore. (Legge 392/1978 - Equo canone)
La presente legge entra in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale .
